Mietwucher – Wann wird eine hohe Miete zur Straftat?
Eine sehr hohe Miete ist noch kein Mietwucher nach § 291 StGB. Strafbar macht sich ein Vermieter erst dann, wenn neben einem auffälligen Missverhältnis zwischen Miete und Leistung eine konkrete Zwangslage oder andere gesetzlich genannte Schwächesituation des Mieters vorliegt und der Vermieter diese bewusst ausnutzt. Wer als Vermieter eine Vorladung, Anhörung oder Ermittlungsmitteilung wegen Mietwuchers erhält, sollte deshalb zunächst keine eigene Erklärung abgeben, sondern die Ermittlungsakte durch einen Strafverteidiger prüfen lassen. Gerade Zwangslage, Kenntnis und Vorsatz bieten häufig entscheidende Verteidigungsansätze.
Mietwucher in Berlin: Ein aktueller Fall aus meiner Verteidigungspraxis
Ein aktuelles Berliner Ermittlungsverfahren zeigt, wie schnell aus einer Auseinandersetzung über die Höhe einer Wohnungsmiete ein strafrechtliches Verfahren wegen Mietwucher entstehen kann. Der Vermieter besitzt mehrere Mietwohnungen in Berlin. Zwei Mieter hatten gemeinsam eine etwa 70 m² große Wohnung angemietet. Die Nettokaltmiete lag bei rund 17,50 Euro pro Quadratmeter. Später errechneten die Behörden anhand des Berliner Mietspiegels eine Vergleichsmiete von ungefähr neun Euro pro Quadratmeter. Damit stand zunächst eine erhebliche Mietpreisüberschreitung im Raum. Das Bezirksamt gab den Vorgang deshalb wegen des Verdachts auf Mietwucher nach § 291 StGB an die Strafverfolgungsbehörden weiter. Die Staatsanwaltschaft nahm Ermittlungen gegen den Vermieter auf und stellte zusätzlich eine Einziehung des angeblich durch die überhöhte Miete erlangten Betrages in Aussicht.
Auf den ersten Blick sah der Vorwurf belastend aus. Bei genauer Auswertung der Zeugenaussagen zeigte sich jedoch ein völlig anderes Bild. Einer der beiden Mieter erklärte ausdrücklich, bei seiner Wohnungssuche habe kein Zeitdruck bestanden. Außerdem sei ihm bereits beim Einzug bewusst gewesen, dass die Wohnung teuer war. Die Mieter hatten sogar darüber gesprochen, später eine Herabsetzung der Miete durchzusetzen. Der zweite Mieter befand sich zwar unter größerem Zeitdruck, weil eine vorübergehende Unterkunft bei seiner Schwester endete. Gerade dieser Mieter erklärte gegenüber der Polizei jedoch, dass der Vermieter seine persönliche Situation nach seiner Einschätzung nicht kannte.
Damit rückte die entscheidende Frage in den Mittelpunkt:
Wie soll ein Vermieter eine Zwangslage ausbeuten, von der er nichts weiß?
Genau an diesem Punkt beginnt die strafrechtliche Verteidigung.
Was ist Mietwucher nach § 291 StGB?
§ 291 StGB verlangt wesentlich mehr als eine hohe oder sogar deutlich überhöhte Miete.
Der Tatbestand erfasst unter anderem die Vermietung von Wohnraum, wenn der Vermieter eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche des Mieters ausbeutet und sich dafür Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur eigenen Leistung stehen. Der Grundtatbestand sieht Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren vor. In besonders schweren Fällen kann die Strafandrohung erheblich höher ausfallen; § 291 Abs. 2 StGB nennt dabei unter anderem die gewerbsmäßige Begehung. Für den Vorwurf Mietwucher müssen daher mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:
Eine hohe Miete genügt nicht. Auch ein angespannter Wohnungsmarkt genügt nicht. Vielmehr muss eine individuelle Schwächesituation des konkreten Mieters bestehen, diese muss für den Vertragsabschluss relevant gewesen sein und der Vermieter muss sie kennen sowie bewusst ausnutzen. Gerade diese letzten Voraussetzungen geraten bei automatisierten Mietpreisprüfungen leicht aus dem Blick.
Die „Mietwucher-App“ der Linken: sinnvoller Hinweisgeber, aber kein strafrechtlicher Tatbestandsprüfer
Die sogenannte Mietwucher-App beziehungsweise der Mietwucher-Check der Linken im Bundestag ermöglicht Mietern, ihre Miete anhand weniger Angaben mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete abzugleichen. Die Anwendung bietet anschließend die Möglichkeit, einen Verdacht unmittelbar an das zuständige Wohnungsamt zu melden. Die Betreiber erklären ausdrücklich, dass bereits wenige Angaben für eine Schätzung ausreichen sollen.
Das ist aus Sicht des Mieterschutzes verständlich. Die Anwendung kann auf auffällige Mietverhältnisse hinweisen und Behörden auf Sachverhalte aufmerksam machen, die andernfalls möglicherweise nie überprüft würden. Strafrechtlich darf ein solcher Rechner jedoch nicht mit einer Prüfung des § 291 StGB verwechselt werden.
Genau hier sehe ich einen erheblichen Schwachpunkt. Die App erläutert, dass bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 50 Prozent „vermutlich“ Mietwucher und damit eine Straftat vorliege. Diese Darstellung vereinfacht den strafrechtlichen Tatbestand erheblich.
Denn § 291 StGB sagt gerade nicht: 50 Prozent über Mietspiegel = Straftat.
Der Gesetzgeber verlangt zusätzlich die Ausbeutung einer konkreten Zwangslage oder einer anderen individuellen Schwäche des Mieters. Ein automatisierter Mietpreisvergleich kann weder feststellen, ob der Mieter tatsächlich keine zumutbare Alternative hatte, noch kann er beurteilen, was der Vermieter über die persönliche Situation des Mieters wusste. Erst recht kann eine App nicht feststellen, ob der Vermieter diese Situation vorsätzlich ausgenutzt hat.
Deshalb darf aus einem rechnerisch auffälligen Ergebnis kein strafrechtlicher Automatismus entstehen.
Auch bei § 5 WiStG reicht der Wohnraummangel allein nicht
Unterhalb der Schwelle des § 291 StGB kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG als Ordnungswidrigkeit in Betracht kommen. § 5 WiStG erfasst grundsätzlich Entgelte, die die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen, wenn der Vermieter dabei ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt. Die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen.
Doch auch hier reicht die abstrakte Feststellung „Berlin hat einen angespannten Wohnungsmarkt“ nicht. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Mangellage im konkreten Einzelfall für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein muss. Deshalb kommt es unter anderem darauf an, welche Wohnungen der Mieter gesucht hat, welche Alternativen bestanden und weshalb seine bisherigen Bemühungen erfolglos blieben.
Diese Rechtsprechung zeigt zugleich, weshalb eine Meldung über einen Mietpreisrechner lediglich Ausgangspunkt von Ermittlungen sein kann. Sie ersetzt keine Beweisaufnahme.
Der zentrale Verteidigungsansatz: Zwangslage, Kenntnis und Ausbeutung trennen
Im Berliner Fall konzentrierte sich die Verteidigung deshalb nicht darauf, eine offensichtlich hohe Miete schönzurechnen. Das wäre der falsche Schwerpunkt gewesen.
Vielmehr mussten drei Fragen voneinander getrennt werden:
Erstens: Befand sich überhaupt einer der Mieter in einer strafrechtlich relevanten Zwangslage?
Einer der Mieter verneinte Zeitdruck ausdrücklich. Beim anderen bestand zwar eine schwierige Wohnsituation, jedoch hatte er vorher vorübergehend bei seiner Schwester und bei Freunden gewohnt. Eine schwierige Wohnungssuche ist jedoch nicht automatisch eine Zwangslage im Sinne des Wuchertatbestands.
Zweitens: Wusste der Vermieter von dieser konkreten Situation?
Hier lag der stärkste Verteidigungsansatz. Der betreffende Mieter erklärte selbst, der Vermieter habe seine persönliche Lage nach seiner Erinnerung nicht gekannt.
Drittens: Hat der Vermieter diese Lage gerade zur Durchsetzung der hohen Miete ausgenutzt?
Wenn die Miethöhe bereits feststand, bevor der Vermieter die späteren Mieter überhaupt kannte, kann dies ein wichtiges Indiz gegen eine individuell auf deren Situation zugeschnittene Ausbeutung sein. Deshalb prüfe ich in solchen Verfahren insbesondere Inserate, E-Mails, Mieterselbstauskünfte, Nachrichten der Hausverwaltung und die zeitliche Entstehung der Mietpreisentscheidung.
Vormiete kann für die Verteidigung wichtig werden
Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag einen Hinweis darauf, dass die vereinbarte Miete der Vormiete entspreche. Das kann erheblich sein. Nach § 556e Abs. 1 BGB kann unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Vormiete bei einer Neuvermietung berücksichtigt werden. Allerdings bleiben bestimmte kurzfristige Erhöhungen gegenüber dem Vormieter außer Betracht.
Für einen Strafverteidiger ist die Vormiete jedoch nicht nur mietrechtlich interessant.
Wenn sich anhand des Vormietvertrages und tatsächlicher Zahlungen belegen lässt, dass der Vermieter lediglich eine bereits bestehende Miete fortgeführt hat, kann dies gegen die Behauptung sprechen, er habe gerade die individuelle Notlage der neuen Mieter benutzt, um einen besonders hohen Preis durchzusetzen. Deshalb müssen Vormietvertrag, Kontoauszüge und frühere Mietvereinbarungen frühzeitig gesichert werden.
Mietwucher und Einziehung: Das wirtschaftliche Risiko kann erheblich werden
Ein Ermittlungsverfahren wegen Mietwucher betrifft nicht nur eine mögliche Geld- oder Freiheitsstrafe.
Hinzu kommt die Vermögensabschöpfung. Nach § 73 StGB zieht das Gericht grundsätzlich das ein, was ein Täter durch oder für eine rechtswidrige Tat erlangt hat.
Im Berliner Fall errechnete die Staatsanwaltschaft aus der Differenz zwischen vereinbarter und angenommener Vergleichsmiete einen angeblichen Tatertrag. Bei genauer Kontrolle zeigte sich jedoch bereits ein Rechenfehler: Die Behörde hatte neun Monatsbeträge zugrunde gelegt, obwohl der Mietvertrag bis zum Eigentümerwechsel lediglich acht relevante Mietmonate umfasste. Der Unterschied betrug einen vollständigen Monatsbetrag.
Dieses Beispiel zeigt, weshalb ein Strafverteidiger nicht nur den Tatbestand, sondern auch die wirtschaftliche Berechnung der Staatsanwaltschaft Zeile für Zeile überprüfen sollte. Dabei stellt sich außerdem eine eigenständige Rechtsfrage: Was wurde tatsächlich „durch die Tat“ erlangt? Die Antwort darf nicht einfach mit einer zivilrechtlichen Schadensberechnung gleichgesetzt werden. Hat der Vermieter bereits Rückzahlungen geleistet oder sind entsprechende Ansprüche anderweitig erloschen, muss außerdem § 73e StGB geprüft werden. Die Vorschrift schließt die Einziehung unter bestimmten Voraussetzungen aus, soweit der Rückgewähr- oder Ersatzanspruch des Verletzten erloschen ist.
Mietwucher als Compliance-Risiko für Vermieter mit größerem Bestand
Wer mehrere Wohnungen vermietet, sollte ein Ermittlungsverfahren wegen Mietwucher nicht als isoliertes Problem einer einzigen Wohnung behandeln. Denn Behörden können prüfen, ob vergleichbare Mietverträge bestehen. Außerdem nennt § 291 Abs. 2 StGB die gewerbsmäßige Begehung als Regelbeispiel für einen besonders schweren Fall. Das bloße Eigentum an vielen Wohnungen bedeutet selbstverständlich noch keine gewerbsmäßige Begehung von Wuchertaten. Wiederholte gleichartige strafbare Vertragsgestaltungen könnten jedoch eine wesentlich größere strafrechtliche und wirtschaftliche Dimension entwickeln.
Deshalb gehört zur Verteidigung auch eine interne Bestandsaufnahme. Ich prüfe etwa, wie Neuvermietungsmieten festgelegt wurden, welche Vormieten dokumentiert sind, wie die Hausverwaltung Mietinteressenten auswählt und welche Informationen über persönliche Wohnsituationen gespeichert oder weitergegeben werden. Gute Compliance dient dabei nicht dazu, Ermittlungen zu „vermeiden“, sondern dazu, nachvollziehbare und rechtlich überprüfbare Entscheidungen zu dokumentieren.
Wie kann der Strafverteidiger bei Mietwucher helfen?
Bei einem Ermittlungsverfahren wegen Mietwucher beginne ich regelmäßig mit der vollständigen Aktenanalyse. Anschließend trenne ich die mietrechtliche Preisfrage von den strafrechtlich entscheidenden Voraussetzungen. Ich überprüfe insbesondere die Berechnung der Vergleichsmiete, die tatsächliche Vormiete, die Aussagen der Mieter, deren Wohnungssuche, mögliche Ausweichmöglichkeiten, den Kenntnisstand des Vermieters und den Zeitpunkt der Mietpreisfestlegung. Außerdem werte ich die wirtschaftlichen Folgen aus. Dazu gehören Rückzahlungsforderungen, mögliche Einziehung, die Berechnung eines angeblichen Tatertrages und – bei größeren Beständen – mögliche Auswirkungen auf weitere Mietverhältnisse. Gerade bei einem hohen Mietpreis sollte die Verteidigung deshalb nicht vorschnell behaupten, die Miete sei völlig unproblematisch gewesen. Häufig liegt der entscheidende Angriffspunkt vielmehr dort, wo § 291 StGB ihn selbst verlangt: bei der individuellen Zwangslage, deren Kenntnis und ihrer vorsätzlichen Ausbeutung.
FAQ zum Mietwucher
Meine Miete liegt mehr als 50 Prozent über dem Mietspiegel. Habe ich mich als Vermieter strafbar gemacht?
Nein, nicht automatisch. Eine erhebliche Überschreitung kann ein wichtiges Indiz für ein auffälliges Missverhältnis sein. § 291 StGB verlangt jedoch zusätzlich eine Zwangslage oder andere gesetzlich bezeichnete Schwäche des Mieters sowie deren bewusste Ausbeutung.
Gegen mich liegt eine Meldung über die Mietwucher-App vor. Was soll ich tun?
Geben Sie zunächst keine ausführliche eigene Stellungnahme gegenüber Polizei oder Behörde ab. Lassen Sie zuerst die Ermittlungsakte prüfen. Entscheidend ist häufig, welche Angaben der Mieter tatsächlich gemacht hat und welche Tatsachen die Behörde lediglich aus der Höhe der Miete ableitet.
Reicht der angespannte Berliner Wohnungsmarkt für Mietwucher?
Nein. Ein knapper Wohnungsmarkt kann ein Hintergrundfaktor sein, ersetzt aber nicht die Prüfung der konkreten Situation des Mieters. Selbst zu § 5 WiStG verlangt der Bundesgerichtshof einen konkreten Ursachenzusammenhang zwischen Mangellage und Vertragsabschluss.
Was passiert, wenn ich nichts von der persönlichen Notlage des Mieters wusste?
Dann fehlt ein zentraler Ansatzpunkt für den Vorsatz nach § 291 StGB. Die Staatsanwaltschaft muss beweisen können, dass der Vermieter die tatbestandsrelevanten Umstände kannte und die Schwächesituation ausnutzte.
Kann die Staatsanwaltschaft überhöhte Mieten einziehen?
Eine Einziehung kann grundsätzlich in Betracht kommen, wenn Vermögenswerte durch eine rechtswidrige Tat erlangt wurden. Höhe und Berechnung müssen jedoch gesondert geprüft werden. Gerade bei langen Mietzeiträumen können falsche Zeiträume, Vergleichswerte oder bereits erfolgte Rückzahlungen erhebliche Auswirkungen haben.
Ist eine hohe Vormiete eine Verteidigung gegen Mietwucher?
Sie schließt § 291 StGB nicht automatisch aus. Eine tatsächlich bestehende Vormiete kann aber mietrechtlich nach § 556e BGB relevant sein und zugleich ein wichtiges Indiz für die Frage liefern, weshalb der Vermieter den konkreten Mietpreis festgesetzt hat.
Schlussfolgerung aus dem Berliner Fall
Der aktuelle Berliner Fall zeigt, wie schnell ein rechnerisch auffälliger Mietpreis über einen digitalen Mietwucher-Check zu behördlichen Ermittlungen und schließlich zu einem Strafverfahren führen kann. Solche Instrumente können sinnvolle Hinweise liefern. Sie können jedoch keinen Straftatbestand feststellen.
Die Grenze zwischen hoher Miete, Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und strafbarem Mietwucher nach § 291 StGB verläuft nicht allein bei 20 oder 50 Prozent. Entscheidend bleiben der konkrete Mieter, seine persönliche Situation, seine tatsächlichen Alternativen sowie die Frage, was der Vermieter darüber wusste. Deshalb verlangt ein Ermittlungsverfahren wegen Mietwucher eine strafrechtliche und wirtschaftliche Gesamtanalyse.
Wenn gegen Sie als Vermieter wegen Mietwuchers ermittelt wird, sollten Sie vor einer eigenen Stellungnahme Akteneinsicht nehmen lassen. Ich prüfe den Tatvorwurf, die Zeugenaussagen, die Mietpreisberechnung, die Vormiete sowie das Risiko einer Einziehung und entwickle daraus eine auf den konkreten Fall zugeschnittene Verteidigungsstrategie.
Rechtsanwalt Marson August 2026