Mietpreisüberhöhung und Wohnraummangel

Mietpreisüberhöhung Fachanwalt für Strafrecht
Rechtsanwalt Oliver Marson

Steigende Mieten beschäftigen seit Jahren Mieter, Vermieter, Wohnungsunternehmen und Gerichte. Insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die zulässige Miethöhe. Während viele Menschen den Begriff „Mietwucher“ kennen, ist die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz deutlich weniger bekannt.

Dabei handelt es sich um eine eigenständige Ordnungswidrigkeit, die erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen kann. Ermittlungen werden häufig durch Mieterbeschwerden, behördliche Kontrollen oder gerichtliche Verfahren ausgelöst.

Gerade Vermieter, Immobilienunternehmen, Hausverwaltungen und gewerbliche Wohnungsanbieter sollten daher die rechtlichen Grenzen kennen.

Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz

Die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz steht unter Strafe. Wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz–WiStrG).

Unangemessen hohe Entgelte (Miete) sind solche, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (Wohnung) die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder der damit verbundenen Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (Abs.2).

Der Bußgeldtatbestand

Dieser Ordnungswidrigkeitstatbestand hatte in den Jahren eines relativ entspannten Wohnungsmarktes kaum eine nennenswerte Bedeutung gespielt. Jedoch mit der sich verschärfenden Mietwohnungsmarktlage, vor allem in den Großstädten, wird die Frage einer Mietpreisüberhöhung wieder an Bedeutung gewinnen.

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG liegt nur vor, wenn der Vermieter eine überhöhte Miete am Markt durchsetzen kann, weil er ein geringes Angebot von vergleichbaren Wohnungen im Ort ausnutzt. Das heißt, bei der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, muss für dieses Marktsegment eine Mangellage vorliegen. Die Wohnungsknappheit in dem jeweiligen Wohnungssegment muss dem Vermieter nachgewiesen werden können. Sie liegt nicht schon deshalb vor, weil in einem Teil der Stadt oder Gemeinde eine Mangellage vorliegt. Vielmehr ist die gesamte Stadt oder Gemeinde in Betracht zu ziehen (BGH VIII ZR 44/04).  Auch allein das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbotes in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde reicht als Indiz für ein „geringes Angebot“ nicht aus (BGH VIII ZR 190/03; BGH VIII ZR 56/04).

Das Zweckentfremdungsverbot

So hatte sich z.B. in Berlin mit der Aufhebung des Zweckentfremdungsverbotes wegen fehlender Mangellage durch die Entscheidungen des OVG Berlin vom 13.6.2002 (NZM 2002,830) und des Berliner Verfassungsgerichtes (NZM 2003,606) kaum eine Mangellage im Sinne von § 5 WiStrG mehr nachweisen lassen. Mit der Berliner Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze vom 14.5.2023 (Kappungsgrenzen-VO Berlin) kann sich dies jedoch für Berliner Vermieter durchaus wieder ändern.

In dieser Verordnung wird durch den Berliner Senat festgestellt, dass es sich bei Berlin um eine Gemeinde handelt, in der „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Die VO gilt bis 10.5.2028. Damit sind z.B. in Berlin wieder Fälle von Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStrG denkbar.

Wer ermittelt?

Für die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen sind regelmäßig die zuständigen Verwaltungsbehörden der Länder oder Kommunen verantwortlich.

Ausgangspunkt sind häufig:

  • Beschwerden von Mietern,
  • Hinweise von Mietervereinen,
  • Verfahren vor Zivilgerichten,
  • Ermittlungen von Wohnungsaufsichtsbehörden,
  • Auswertungen von Mietspiegeln.

Ergibt sich ein Anfangsverdacht, können die Behörden Auskünfte verlangen und die tatsächlichen Mietverhältnisse überprüfen.

Aktuelle Rechtsprechung

Die Rechtsprechung beschäftigt sich regelmäßig mit den Voraussetzungen des § 5 WiStG. Von besonderer Bedeutung ist die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist und wann tatsächlich ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorliegt. Der Bundesgerichtshof und zahlreiche Instanzgerichte betonen, dass die bloße Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausreicht. Zusätzlich muss festgestellt werden, dass der Vermieter die angespannte Wohnraumsituation ausgenutzt hat. Gerade dieser Nachweis bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten. Deshalb scheitern Verfahren nicht selten an der Frage, ob tatsächlich ein Ausnutzen der Marktlage nachgewiesen werden kann.

Wie hilft der Rechtsanwalt?

Bei Vorwürfen der Mietpreisüberhöhung müssen unter anderem folgende Fragen geprüft werden:

  • Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
  • Welche Wohnungen sind vergleichbar?
  • Bestand tatsächlich Wohnungsmangel?
  • Wurde die Marktlage ausgenutzt?
  • Ist die Berechnung der Behörde zutreffend?

Gerade die Ermittlung der Vergleichsmiete und die Bewertung der örtlichen Marktsituation eröffnen häufig erhebliche Verteidigungsmöglichkeiten.

Häufig gestellte Fragen

Ist jede Miete über dem Mietspiegel unzulässig?

Nein. Eine Überschreitung des Mietspiegels allein genügt nicht.

Ist Mietpreisüberhöhung eine Straftat?

Nein. § 5 WiStG stellt grundsätzlich eine Ordnungswidrigkeit dar.

Wann liegt Mietwucher vor?

Mietwucher setzt zusätzlich die Ausnutzung einer besonderen Schwächesituation des Mieters voraus.

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