Mietwucher

Mietwucher – Wann wird eine überhöhte Miete zur Straftat?

Mietwucher ist mehr als eine überhöhte Miete

Steigende Mieten und knapper Wohnraum führen seit Jahren zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Allerdings ist nicht jede hohe Miete automatisch rechtswidrig. Das Strafrecht greift erst dann ein, wenn besondere Voraussetzungen erfüllt sind. In diesen Fällen spricht man von Mietwucher. Der Vorwurf des Mietwuchers betrifft nicht nur private Vermieter. Auch Immobilienunternehmen, Hausverwaltungen, gewerbliche Vermieter und Investoren können Gegenstand strafrechtlicher Ermittlungen werden. In der Praxis spielen Mietwucherverfahren zwar eine geringere Rolle als Streitigkeiten über die Mietpreisbremse oder die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz. Gleichwohl können die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen erheblich sein.

Die Rechtsgrundlage

Die Rechtsgrundlage für den Mietwucher findet sich in § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB.

Danach macht sich strafbar, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche eines anderen ausnutzt, um sich für die Überlassung von Wohnraum Vermögensvorteile versprechen oder gewähren zu lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zur erbrachten Leistung stehen. Die Vorschrift gehört zu den klassischen Wuchertatbeständen des Strafgesetzbuches und schützt Menschen vor wirtschaftlicher Ausbeutung.

Wann liegt Mietwucher vor?

Für eine Strafbarkeit müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Zunächst muss ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Wohnwert bestehen. Nach der Rechtsprechung wird regelmäßig angenommen, dass ein solches Missverhältnis vorliegt, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um etwa 50 Prozent oder mehr übersteigt. Allein diese erhebliche Überschreitung genügt jedoch nicht. Zusätzlich muss der Vermieter eine besondere Schwächesituation des Mieters ausnutzen.

Hierzu gehören insbesondere:

• eine Zwangslage,
• erhebliche Wohnungsnot,
• Unerfahrenheit,
• mangelnde Sprachkenntnisse,
• eingeschränkte Entscheidungsfähigkeit,
• wirtschaftliche Notlagen.

Erst das Zusammentreffen beider Voraussetzungen kann eine Strafbarkeit begründen.

Was bedeutet Ausnutzung einer Zwangslage?

Die Ausnutzung einer Zwangslage gehört häufig zu den schwierigsten Fragen eines Mietwucherverfahrens. Eine Zwangslage liegt beispielsweise vor, wenn ein Wohnungssuchender dringend Wohnraum benötigt und keine realistische Ausweichmöglichkeit besitzt. Die Gerichte prüfen dabei stets die konkreten Umstände des Einzelfalls. Nicht jeder angespannte Wohnungsmarkt führt automatisch zu einer strafrechtlich relevanten Zwangslage. Vielmehr muss festgestellt werden, dass der Vermieter die besondere Situation des Mieters erkannt und bewusst ausgenutzt hat.

Unterschied zwischen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Mietpreisüberhöhung und Mietwucher werden häufig verwechselt. Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG stellt grundsätzlich eine Ordnungswidrigkeit dar. Der Mietwucher nach § 291 StGB ist dagegen eine Straftat.

Während bei der Mietpreisüberhöhung regelmäßig eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 20 Prozent genügt, verlangt der Mietwucher zusätzlich ein besonders grobes Missverhältnis sowie die Ausnutzung einer persönlichen Schwächesituation des Mieters. Die Anforderungen an den Nachweis sind deshalb deutlich höher.

Aktuelle Rechtsprechung

Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Feststellung eines Mietwuchers. Von besonderer Bedeutung ist eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg, die später vom Bundesgerichtshof bestätigt wurde. In diesem Verfahren wurden stark überhöhte Mieten für minderwertige Wohnungen verlangt, die überwiegend an besonders schutzbedürftige Mieter vermietet wurden. Die Gerichte sahen hierin eine unzulässige Ausnutzung der Situation der Betroffenen. Auch die neuere Rechtsprechung betont regelmäßig, dass nicht allein die Höhe der Miete entscheidend ist. Vielmehr müssen Gerichte stets prüfen, ob eine besondere Schwächesituation bestand und ob diese gezielt ausgenutzt wurde. Gerade an diesem Punkt scheitern viele Ermittlungsverfahren.

Praxisbeispiel

Ein Vermieter bietet eine Wohnung an, deren Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ein Wohnungssuchender benötigt dringend Wohnraum, weil ihm kurzfristig die bisherige Unterkunft gekündigt wurde. Aufgrund fehlender Alternativen akzeptiert er die verlangte Miete. Später stellt sich heraus, dass die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt.

In einem solchen Fall prüfen Staatsanwaltschaft und Gerichte insbesondere:

• Wie hoch war die ortsübliche Vergleichsmiete?
• Bestand tatsächlich eine Zwangslage?
• Hat der Vermieter diese Situation erkannt?
• Wurde die Situation bewusst ausgenutzt?
• Welche Folgen drohen?

Bei einer Verurteilung wegen Mietwuchers drohen:

• Geldstrafe,
• Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren,
• Rückforderungsansprüche,
• zivilrechtliche Rückabwicklungen,
• erhebliche wirtschaftliche Nachteile.

Daneben kann die Feststellung eines Mietwuchers erhebliche Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mietvertrages haben.

Wie hilft der Rechtsanwalt?

Bei Vorwürfen des Mietwuchers müssen zahlreiche Fragen geprüft werden:

• Wie hoch war die ortsübliche Vergleichsmiete?
• Bestand tatsächlich ein auffälliges Missverhältnis?
• Lag eine Zwangslage vor?
• Wurde diese bewusst ausgenutzt?
• Welche Beweismittel existieren?

Gerade die Bewertung der örtlichen Marktlage und der persönlichen Situation des Mieters eröffnet häufig erhebliche Verteidigungsmöglichkeiten.

Häufig gestellte Fragen

Ist jede überhöhte Miete Mietwucher?

Nein. Es müssen zusätzlich besondere persönliche Umstände des Mieters ausgenutzt werden.

Ist Mietwucher eine Straftat?

Ja. Die Strafbarkeit ergibt sich aus § 291 StGB.

Reicht Wohnungsmangel allein aus?

Nein. Erforderlich ist regelmäßig eine konkrete Zwangs- oder Schwächesituation des Mieters.

Frühzeitig rechtlichen Rat einholen

Vorwürfe des Mietwuchers betreffen häufig komplexe tatsächliche und rechtliche Fragen. Je früher die Miethöhe, die Vergleichsmiete und die Umstände des Vertragsschlusses geprüft werden, desto besser lassen sich die Interessen von Vermietern, Immobilienunternehmen und sonstigen Beteiligten vertreten.