Ausnutzen eines geringen Wohnungsangebots nach § 5 WiStG
Eine hohe Wohnungsmiete führt nicht automatisch zu einem Bußgeld wegen Mietpreisüberhöhung. § 5 WiStG verlangt zusätzlich das Ausnutzen eines geringen Wohnungsangebots. Genau daran kann ein Verfahren scheitern. Der Vermieter muss die konkrete Mangelsituation des Mieters ausgenutzt haben. Deshalb sollte ein Vermieter nach einer Anhörung durch das Bezirksamt nicht vorschnell zur Miethöhe Stellung nehmen. Entscheidend können vielmehr die Wohnungssuche des Mieters, vorhandene Alternativen und die Frage sein, was der Vermieter überhaupt wusste.
Ein aktueller Berliner Fall
In einem aktuellen von mir bearbeiteten Berliner Verfahren erhielt eine Immobiliengesellschaft eine Anhörung des Bezirksamtes wegen des Verdachts einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG. Die vereinbarte Nettokaltmiete lag deutlich über der vom Bezirksamt errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf den ersten Blick schien die Sache deshalb problematisch. Die Ermittlungsakte ergab jedoch ein wesentlich differenzierteres Bild.
Die Mieterin hatte zunächst einen umfangreichen Fragebogen ausgefüllt. Darin erklärte sie ausdrücklich, dass sie sich nicht in ernster Bedrängnis befunden habe. Sie hatte kein Zeitlimit für die Wohnungssuche. Vor allem bestätigte sie, dass sie andere Wohnungen hätte mieten können. Warum hatte sie diese nicht genommen? Nach ihren eigenen Angaben entsprachen andere Angebote nicht vollständig ihren Vorstellungen hinsichtlich Lage, Zustand oder Preis.
Außerdem erklärte sie zunächst, dem Vermieter sei eine angebliche Zwangslage nicht bekannt gewesen. Erst später schilderte sie ihre Wohnungssuche wesentlich dramatischer und beschrieb eine faktisch fehlende Auswahlmöglichkeit.
Damit entstand ein erhebliches Beweisproblem.
Was bedeutet „Ausnutzen“ nach § 5 WiStG?
§ 5 WiStG verlangt weiterhin, dass ein unangemessen hohes Entgelt infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen verlangt wird. Eine Überschreitung der üblichen Miete um mehr als 20 Prozent allein genügt daher nicht. Der Bußgeldrahmen beträgt derzeit bis zu 50.000 Euro.
Der Bundesgerichtshof stellt an das Merkmal des Ausnutzens erhebliche Anforderungen. Die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt muss für den Abschluss gerade dieses Mietvertrages ursächlich gewesen sein. Dabei sind insbesondere die Suchbemühungen des Mieters, deren Erfolglosigkeit und seine tatsächlichen Ausweichmöglichkeiten zu untersuchen. Einen Anscheinsbeweis nach dem Motto „Wohnungsmangel plus hohe Miete gleich Ausnutzen“ gibt es nicht.
Darüber hinaus muss sich das geringe Angebot auf den maßgeblichen Teilmarkt vergleichbarer Wohnungen beziehen. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung müssen berücksichtigt werden.
Ein angespannter Berliner Wohnungsmarkt genügt nicht automatisch
Gerade in Berlin liegt ein häufiger Ermittlungsfehler nahe: Weil der Wohnungsmarkt allgemein angespannt ist, wird daraus auf das Ausnutzen geschlossen. Doch das sind verschiedene Fragen.
In unserem Fall war die Miethöhe bereits im Online-Inserat genannt worden. Außerdem entsprach die vereinbarte Ausgangsmiete nach dem Mietvertrag der zuvor verlangten Vormiete. Die Miethöhe war damit schon festgelegt, bevor die individuellen persönlichen Schwierigkeiten der späteren Mieterin überhaupt bekannt sein konnten.
Auch daraus ergibt sich ein konkreter Verteidigungsansatz.
Warum die aktuelle Reformdiskussion interessant ist
Dass der Nachweis des Ausnutzens schwierig ist, beschäftigt inzwischen auch den Gesetzgeber. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, dieses Tatbestandsmerkmal aus § 5 WiStG zu entfernen und künftig stärker auf objektive Kriterien abzustellen. Gerade die hohen Anforderungen der BGH-Rechtsprechung werden als Grund für die geplante Änderung genannt. Entscheidend für laufende Verfahren ist jedoch: Diese Verschärfung ist bislang nicht geltendes Recht. § 5 WiStG enthält das Merkmal des Ausnutzens weiterhin. Eine Behörde darf deshalb nicht schon heute so entscheiden, als wäre die geplante Gesetzesänderung bereits beschlossen.
Verteidigung sollte die Ermittlungsakte prüfen
Bei einem Verfahren wegen § 5 WiStG sollte der Strafverteidiger deshalb nicht nur Mietspiegelwerte nachrechnen. Ebenso wichtig sind:
- frühere Aussagen des Mieters,
- konkrete Ausweichwohnungen,
- Dauer und Anlass der Wohnungssuche,
- Kenntnis des Vermieters von persönlichen Umständen,
- Entstehung der Miethöhe sowie
- bei Immobiliengesellschaften die Zurechnung zu einer verantwortlichen Person nach § 30 OWiG.
Der Berliner Fall zeigt: Eine auffällig hohe Miete kann Ermittlungen auslösen. Sie ersetzt aber nicht den Tatnachweis. Gerade die sorgfältige Auswertung widersprüchlicher Mieterangaben kann deshalb bereits im Anhörungsverfahren die Grundlage für einen Einstellungsantrag schaffen.
Rechtsanwalt Marson August 2026