Mietpreisüberhöhung im Wirtschaftsstrafrecht

Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz

Rechtsanwalt Oliver Marson

Rechtsanwalt bei Mietpreisüberhöhung

Die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz von 1954 steht unter Strafe. Wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt ordnungswidrig (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz–WiStrG).

Unangemessen hohe Entgelte (Miete) sind solche, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (Wohnung) die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder der damit verbundenen Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (Abs.2). 

Dieser Ordnungswidrigkeitstatbestand  hatte in den Jahren eines relativ entspannten Wohnungsmarktes kaum eine nennenswerte Bedeutung gespielt. Mit der sich jedoch verschärfenden Mietwohnungsmarktlage, vor allem in den Großstädten, wird die Frage einer Mietpreisüberhöhung wieder an Bedeutung gewinnen.

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG liegt nur vor, wenn der Vermieter ein überhöhte Miete am Markt durchsetzen kann, weil er ein geringes Angebot von vergleichbaren Wohnungen im Ort ausnutzt. Das heißt, bei der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, muss für dieses Marktsegment eine Mangellage vorliegen. Die Wohnungsknappheit in dem jeweiligen Wohnungssegment muss dem Vermieter nachgewiesen werden können. Sie liegt nicht schon deshalb vor, weil in einem Teil der Stadt oder Gemeinde eine Mangellage vorliegt. Vielmehr ist die gesamte Stadt oder Gemeinde in Betracht zu ziehen (BGH VIII ZR 44/04).  Auch allein das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbotes in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde reicht als Indiz für ein „geringes Angebot“ nicht aus (BGH VIII ZR 190/03; BGH VIII ZR 56/04). 

So hatte sich z.B. in Berlin mit der Aufhebung des Zweckentfremdungsverbotes wegen fehlender Mangellage durch die Entscheidungen des OVG Berlin vom 13.6.2002 (NZM 2002,830) und des Berliner Verfassungsgerichtes (NZM 2003,606) kaum eine Mangellage im Sinne von § 5 WiStrG mehr nachweisen lassen. Mit der Berliner Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze vom 7.5.2013 (Kappungsgrenzen-VO Berlin) kann sich dies jedoch für Berliner Vermieter durchaus wieder ändern.

In dieser Verordnung wird durch den Berliner Senat festgestellt, dass es sich bei Berlin um eine Gemeinde handelt, in der „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist (GVBl. Nr.11, S.128).

Damit sind z.B. in Berlin wieder Fälle von Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStrG denkbar (Beuermann GE 2013,1112).

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